Comparez le coût fiscal d'un achat locatif détenu en nom propre (au réel) ou via une SCI à l'impôt sur les sociétés, sur la durée de détention — impôt des loyers, revente et coûts de structure inclus.
Estimation indicative sur le seul axe impôt, achat supposé comptant. Elle n'intègre pas les aspects décisifs non fiscaux (transmission, IFI, capacité d'emprunt bancaire, coûts de gestion) ni votre situation précise. Ne constitue pas un conseil — validez avec un notaire ou un expert-comptable.
Financement
Apport ≥ prix + frais ⇒ achat comptant. Les intérêts sont déductibles dans les deux structures.
Plutôt le nom propre — sur l'impôt
Sur 20 ans avec revente, le nom propre coûte 54 831 € d'impôt en moins (net de tout : loyers + plus-value).
Nom propre (LMNP réel)
PV des particuliers : abattement pour durée → exonérée IR 22 ans / PS 30 ans.
SCI à l'IS
Tant que les bénéfices restent dans la SCI (réinvestis), seul l'IS s'applique. Pour récupérer l'argent (revente puis dissolution), une flat tax de 30 % frappe le boni — c'est la double imposition. PV professionnelle sans abattement pour durée.
Coût fiscal total si vous revendez à l'année N
En SCI-IS, plus la détention est longue, plus la revente est taxée (amortissements → plus-value professionnelle plus élevée). En nom propre, la plus-value s'efface avec le temps (abattement, exonérée à 22/30 ans). Si vous ne revendez pas (transmission), la SCI-IS évite cette sortie — voyez le verdict « sans revente ».
À garder en tête
• SCI à l'IR (transparente) = fiscalement identique au nom propre sur les loyers et la revente. Son intérêt est la transmission (donation de parts) et la gestion à plusieurs — pas l'impôt locatif. Elle n'est donc pas comparée ici.
• Le meublé (LMNP) n'est possible qu'en nom propre ; en SCI il force l'IS.
• La SCI à l'IS est souvent gagnante si vous capitalisez sans revendre ; le nom propre l'emporte dès qu'une revente est prévue (la PV des particuliers s'efface avec le temps, pas la PV professionnelle).
• Nom propre évalué au réel (régime comparable à la SCI, qui amortit). En location nue, le micro-foncier peut être encore plus avantageux — l'écart réel serait alors plus marqué en faveur du nom propre.
• Outil simplifié : les frais de notaire réduisent la plus-value côté nom propre mais ne sont pas modélisés côté SCI (léger désavantage SCI, conservateur). L'analyse connectée par bien est plus fine.
• Décision réelle = aussi transmission, IFI, financement, coûts de gestion — hors de cet outil.